Чек-лист для новосела

Сегодня — никакой истории и отвлеченных мыслей. Только польза и практические советы, как быстро и правильно принять квартиру у застройщика. И главное — что значит эта процедура.

В жизни каждого покупателя квартиры в строящемся доме есть очень странное состояние: ты отвалил кучу денег (своих или ипотечных — неважно), а за это получил несколько листов бумаги, пусть даже с подписями и печатями. И вот после месяцев ожидания застройщик сообщает: можно осматривать, принимать и оформлять квартиру. Открываем шампанское и дрессируем с котом красивый первый шаг или еще рано? Разбираемся.

Разница в летоисчислении

Построенное здание юридически становится объектом недвижимости только после его ввода в эксплуатацию

Для начала — о датах строительства, которые встречаются в разных официальных документах. Их как минимум три, и все они верные.

На щите рядом со стройкой обычно указывают срок окончания строительства. Это информация о сроках, в которые планирует уложиться застройщик на основании первоначального проекта.

Срок ввода дома в эксплуатацию — время, когда строительная компания получает от государства документ о завершении всех строительных работ. Это мероприятие происходит примерно за полгода-год до вручения покупателям ключей и говорит о том, что дом соответствует заявленному проекту, ему присвоили почтовый адрес, заключены договоры с поставщиками воды и тепла. Дата для покупателя квартиры важная — уже ясно, что деньги вложены удачно, и ждать осталось совсем немного.

В договоре долевого участия указывается срок передачи ключей. Вот к этому времени уже можно планировать ремонт и переезд. После ввода дома в эксплуатацию застройщик связывается с дольщиками (шлет заказное письмо или СМС, пишет на e-mail, размещает информацию на сайте — все способы допустимы) и сообщает, что можно записаться на осмотр. Под это мероприятие отводится до нескольких месяцев: в современных жилых комплексах тысячи квартир, и быстрее просто не успеть. Дата срока передачи выставляется с запасом, чтобы все дольщики смогли принять квартиры, а на общих территориях закончились работы по благоустройству.

Права и обязанности

Отношения между хорошим застройщиком и покупателем — не соперничество с элементами конфронтации, а сотрудничество и понимание, что они делают общее дело. Здесь есть несколько важных моментов, и осмотр квартиры с последующим подписанием акта приема-передачи — ключевой из них.

Если совсем просто, то у дольщика есть две обязанности: он должен сначала оплатить, а потом принять свое жилье (да, так по закону), а строительная компания, в свою очередь, обязана его построить и передать. Обе стороны нацелены на один результат — чтобы дом был построен качественно и в срок. И они приходят к нему как раз во время процедуры приемки: застройщик показывает, что получилось, а будущий хозяин уже готовится расставлять мебель на своих квадратных метрах.

Осмотр без суеты

Не забудьте включить в план осмотра балкон или лоджию и оцените не только вид, но и качество работ

Бросать все дела и договариваться на ближайшую возможную дату осмотра не обязательно, но лучше не затягивать, и для этого есть как минимум несколько причин. Первая — если в квартире будут недостатки, то на их устранение останется больше времени. Вторая — после того, как дольщик принял квартиру и подписал документы, он становится полноценным хозяином квартиры и может оформлять ее в собственность. И третье — между проектом и его реализацией может быть разница. Если площадь квартиры изменилась более чем на 1 кв. м по сравнению с планом — это повод для доплаты или возврата лишнего. Лучше о таком узнать заранее.

К процедуре осмотра будущие хозяева относятся по-разному: кто-то заглядывает в квартиру на пару минут только убедиться, что она существует, кто-то приходит с юристом, прорабом и группой поддержки. Правильное решение, как обычно, где-то посередине. До осмотра изучите приложение к договору с характеристиками квартиры и составьте план действий — не слишком сложный, но понятный. В каждой комнате осматриваем двери, стены, пол, потолок и окна, если все хорошо — ставим галочку. Нет — пишем, что именно не устраивает. Проверяем розетки и выключатели, смотрим, есть ли вода и работает ли вентиляция. Сложно составить такой список — скачайте его, например, отсюда.

Не нужно торопиться и нервничать, осмотр — это не конкурс, когда застройщик отводит 30 минут на то, чтобы найти все скрытые дефекты. По закону гарантия на новый дом — 5 лет, а на инженерное оборудование в нем — 3 года. Время, чтобы найти неровную стяжку или текущие трубы будет. Другое дело, что хорошо бы это сделать до начала чистовой отделки. Откладывать тщательный осмотр не стоит еще и потому, что по гарантии заменят только те повреждения, которые не были получены в процессе эксплуатации.

Топ-5 дефектов

Разбирать розетки и изучать, как проложен кабель внутри стены, — уже лишнее. Они просто должны работать

Строители — тоже люди, и даже при строгом соблюдении всех норм и правил ошибки у них иногда случаются. Вот на что стоит обратить внимание:

— трещины, сколы, царапины. Окна и двери страдают при перевозке или установке. А еще строители могут случайно сбить угол, поцарапать пол и сбить побелку с потолка, когда заносят что-то объемное. Трещины на сантехнике — явный повод для замены;

— дефекты пола. Если дом сдается без отделки — эти изъяны видно сразу. А если уже лежит ламинат, походите по комнате — звук шагов должен быть везде одинаковым, без посторонних шумов и скрипов;

— неровные двери. Правильно установленная дверь ни за что не цепляется, ее легко открыть и закрыть, а если оставить в промежуточном положении — она не будет двигаться сама;

— проблемы с окнами. Стеклопакеты должны быть отрегулированы и легко закрываться. Их устанавливают до начала отделочных работ, потому на них часто попадает краска или клей;

— электрика. Часто встречается совет проверить все розетки зарядкой с телефоном. Правильно, но только если готовы с ним расстаться в случае замыкания. Лучше использовать отвертку-тестер.

Что дальше

Подписание акта приема-передачи — формальная процедура. Основные условия содержатся в договоре долевого участия или купли-продажи

Идеальные квартиры встречаются, и если ваш случай такой — подписывайте документы и ждите передачи ключей. После этого можно начинать оформление права собственности, устраивать вечеринки и наслаждаться статусом новосела.

Если есть претензии — вносите их в акт (один экземпляр для застройщика, другой — для себя) и ждите устранения недоделок. По закону на это отводится до 45 дней, но за это время можно переделать всю квартиру — обычно намного быстрее. После этого — второй осмотр.

Практическая часть

После передачи ключей у квартиры появляется законный хозяин. Можно делать ремонт и готовиться к новоселью

Вот как происходит осмотр построенных квартир в Группе ЦДС.

Хозяина квартиры сопровождает представитель отдела контроля качества, который готов ответить на любой вопрос, связанный со строительством и отделкой. У него есть необходимые для осмотра инструменты — уровень, тестер и все остальное, так что везти это с собой не нужно. Большинство мелких недочетов, вроде недостающих заглушек или регулировки стеклопакетов, решается на месте — в доме есть дежурные специалисты, которые сделают это за несколько минут. Есть что-то серьезное — лист замечаний запускается в работу.

В каждом строящемся комплексе есть временные штабы отдела передачи, там оформляются документы для осмотра и подписываются акты приема-передачи — от владельца и застройщика.

Сам акт — простой документ, в нем говорится, что все работы застройщик выполнил и хозяин доволен, как они сделаны. Вдобавок к нему выдается инструкция по эксплуатации новой квартиры. В ней есть информация, что нужно делать при определенных ситуациях: при гарантийном случае, аварии и как обеспечить комфортную жизнь. Будет что почитать перед началом ремонта.

Если владелец квартиры живет в другом городе или не может найти время, чтобы принять ее, подписать акт все равно нужно. Это можно сделать через представителя с доверенностью или в одностороннем порядке. Одностороннее подписание — самый простой путь исполнения обязательств дольщика. В таком случае все необходимые проверки можно сделать позже, разница лишь в деталях. Вместо представителя Группы ЦДС в таком осмотре будет участвовать сотрудник управляющей компании, а дальше — та же процедура.

ЦДС предлагает и несколько онлайн-сервисов для покупателей. По номеру договора можно получить информацию об обмерах и номерах квартир и проверить готовность документов. Также на сайте есть подробная инструкция по получению ключей, а если после этого останутся вопросы — их можно задать здесь же или в мессенджере vkontakte.